Acheter un bien immobilier en viager
Ce contrat est signé entre un vendeur que l'on nomme le crédirentier, et un acheteur que l'on nomme le débirentier. Il peut comprendre ou non un "bouquet", versement au comptant d'un capital par l'acheteur au vendeur, mais il compte toujours une rente viagère, versée par le débirentier au crédirentier jusqu'à ce que ce dernier décède
Il existe deux types de viager :
- le viager "libre" qui permet à l'acquéreur d'occuper immédiatement le logement ou de le louer et même de le revendre ;
- le viager "occupé" dans lequel le débirentier achète un logement qu'il ne peut habiter puisqu'il est occupé par le crédirentier qui se réserve soit un droit d'usage et d'habitation, soit un droit avec réserve d'usufruit.
Le montant de la rente viagère se détermine en fonction de trois critères :
1) La valeur du logement. L'estimation est faite soit à l'amiable, soit par un expert et détermine la valeur vénale du bien. Pour un viager "libre", le prix est fixé en fonction de la valeur d'un logement vendu libre. Pour un viager "occupé", la valeur suit la même décote qu'un logement classique vendu occupé, de l'ordre de 20 à 30%.
2) L'espérance du vendeur. Plus l'espérance de vie du crédirentier est longue, moins la rente est élevée. Et à l'inverse, plus elle est faible, plus la rente est importante. Attention, les tables de mortalité restent très générales et sont souvent périmées. C'est pourquoi les professionnels les pondèrent en fonction de plusieurs critères : profession, lieu de résidence, mode de vie.
Sachez enfin que statistiquement, le crédirentier jouit d'une longueur de vie supérieure à celle des autres propriétaires. Et s'il vit en couple, son espérance de vie s'allonge.
3) Le taux de rendement. Pour que chaque partie au contrat trouve son compte en dehors de toute spéculation, le taux de rendement doit être calculé en fonction du loyer que le bien est susceptible de rapporter, entre 4 et 5% pour un viager "libre".
L'indexation de la rente : Une fois la rente déterminée par le mixage des ingrédients ci-dessus, son montant est fixé. Il est obligatoirement indexé, le plus souvent sur l'indice Insee du coût de la consommation des ménages hors tabac. L'indexation se fait chaque année, à la date anniversaire du contrat.
Une rente simple, réversible ou réductible ? Enfin, la rente peut être versée sur une tête(le décès éteint son paiement), ou sur plusieurs têtes, conjointement ou successivement. Elle est alors dite "réversible" et peut l'être en totalité ou en partie.
La rente peut aussi être "réductible", c'est-à-dire que son montant sera réduit après le décès de chacune des "têtes".
Les formalités d'achat s'apparentent à celles d'une vente classique :
- rédaction d'un avant-contrat
- signature chez le notaire
- publication à la conservation des hypothèques. Les frais incombent, sauf stipulation contraire, à l'acquéreur et sont calculés sur la valeur du bien.
Les précautions à prendre :
- Acheter un bouquet n'est pas obligatoire mais vivement recommandé car il induit le versement d'une rente moins élevée. Il peut se financer par un prêt d'épargne-logement.
- Prendre en compte que le versement de la rente peut durer longtemps. Mieux vaut donc ne pas être "étranglé" en trésorerie.
- Ne pas oublier que la rente est indexée et augmente chaque année.
- Savoir qu'en cas de retard du paiement de la rente, une majoration est prévue: de 3 à 5 points de plus que le taux d'intérêt légal
- Souscrire une assurance décès-invalidité pour éviter de laisser la dette ... vos héritiers.
- Ne pas perdre de vue que le vendeur est protégé par la loi (privilège de vendeur assorti de clause résolutoire qui lui permet d'annuler la vente, recouvrer son bien et à titre de réparation, de récupérer le montant du bouquet).
- Réaliser l'opération par le biais d'un vrai spécialiste pour que le contrat soit le plus clair possible.