Acheter à deux sans être marié

PACS ET UNION LIBRE

340 000 Pacs (métropole + Dom-Tom) ont été signés entre le 15 novembre 1999 et le 1er août 2005, selon le ministère de la justice. Un succès qui va crescendo : + 49,3% en 2005 par rapport à 2004.
Ne plus attendre 3 ans pour déclarer en commun les impôts a convaincu beaucoup de couples. Aux personnes pacsés, vient s'ajouter des milliers de couple vivant en union libre et qui échappent à tout recensement.
Restent que tous ces couples « pacsés » ou non, peuvent avoir envie d'acheter un logement. Ce qui passe souvent par la souscription d'un crédit. Mais pour qu'aucune des parties ne soit lésée en cas de séparation, mieux vaut prendre des précautions. Car au regard de la loi, les concubins demeurent des étrangers...

L'INDIVISION

Définition : L'indivision est le montage juridique le plus classique. Chaque concubin achète, à hauteur de sa mise de fonds effective, une part du logement (30/70, 40/60, 50/50, etc.). La répartition est alors inscrite dans l'acte de propriété. Le cas échéant le bien est réputé appartenir pour moitié à chacun.

Fonctionnement de l'indivision : Simple à mettre en oeuvre, l'indivision n'est pas toujours facile à vivre. La prise des décisions s'effectue à l'unanimité, ce qui n'a rien d'évident en outre comme le stipule le Code civil (article 815) « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué ».

Mettre fin à l'indivision : L'indivision peut prendre fin soit par ce que les concubins ne s'entendent plus, soit pour cause de décès.
Si les concubins ne s'entendent plus, le partage peut s'avérer la seule issue et il se solde souvent par la vente du logement. Soit à l'amiable, auquel cas le produit de la vente est réparti en fonction de l'investissement de chacun (quote part) ; soit, en cas de désaccord, il appartient au juge du tribunal de grande instance de trancher.
Si l'un des concubins décède alors qu'il avait des héritiers, l'indivision laisse peu de latitude au survivant. En effet ce sont les enfants ou la famille qui héritent de la quote-part du défunt. Les concubins peuvent toujours contourner l'obstacle en s'instituant légataires par testament. Dans la limite, toutefois, de la part réservataires liées aux héritiers.

Pallier aux éventuelles difficultés : la convention d'indivision. Pour pallier ces difficultés, il est conseillé de prévoir au moment de l'indivision la signature d'une convention devant notaire, appelée convention d'indivision. Outre une plus grande souplesse de fonctionnement, son intérêt tient aussi à la possibilité de prévoir l'acquisition de la quote-part du concubin décédé. Faut-il encore que le survivant en ait les moyens.

Pallier aux éventuelles difficultés : le démembrement de la propriété. On peut aussi acquérir en nue-propriété et usufruit croisés. Chacun des concubins acquiert par exemple l'équivalent de 50 % de la nue propriété et de 50 % de l'usufruit, de telle sorte qu'au décès de l'un, l'autre dispose de l'usufruit total et qu'aucun des enfants ne puisse agir pour mettre dehors le survivant. Ils n'hériteront qu'au décès du deuxième concubin.

LA SCI

Création d'une société : Dans une société civile immobilière (SCI), ce ne sont pas les concubins qui achètent directement le bien mais la société, les co-acquéreurs détenant des parts en proportion de leur mise de fonds.

Fonctionnement et dissolution : tout prévoir dans les statuts. Les statuts de la SCI, rédigés avec l'aide d'un notaire, peuvent notamment prévoir la nomination d'un des concubins comme gérant, l'autre lui succédant en cas de décès, ainsi que les conditions de dissolution (dissolution à l'unanimité, au décès du premier concubin...).
Il est ainsi possible de prévoir qu' en cas de séparation, celui qui le désire peut conserver le bien. De meme qu'en cas de décès, les héritiers ne pourront pas décider seuls de la dissolution de la société et, par voie de conséquence, de la vente du bien. En fait, tout peut être inscrit dans le contrat. Il est donc important de s'entourer des conseils d'un notaire.

LA TONTINE

"La clause d'accroissement" : définition. La rigidité de l'indivision peut conduire à préférer la solution du pacte tontinier dite également « clause d'accroissement ». Il s'agit d'insérer cette clause dans le contrat d'acquisition d'un bien en commun pour permettre aux concubins, sans que les héritiers puissent s'y opposer, de conserver le logement. En cas de décès, celui qui reste est réputé avoir été propriétaire du bien depuis son acquisition.

Inconvénients : En cas de séparation, la rupture du pacte n'est possible qu'en cas d'accord des deux partenaires, ce qui s'avère parfois délicat. Autre handicap, les droits de succession. En effet pour ne pas les payer il faut que le bien constitue la résidence principale des concubins et qu'il n'excède pas une valeur de 76 000 euros. Si ces deux conditions ne sont pas réunies, les droits de succession seront de 60% après un modeste abattement de 7 600 euros.

Le mariage a pour caractéristique d'obliger les époux à contribuer chacun aux dépenses du ménage. Le concubinage quand à lui rend le concubin seul responsable des dettes qu'il a contracté. Aussi nous distinguerons deux cas : 1 : Un des deux concubins devient seul propriétaire d'un logement : L'autre concubin a la possibilité de devenir coemprunteur mais ne sera pas copropriétaire et donc ne pourra s'opposer à la vente du bien. La banque pourra demander au concubin de s'engager dans l'hypothèse ou un seul des revenus ne suffirait pas à subvenir au besoin de remboursement. Cependant, c'est une situation déconseillée car le concubin coemprunteur paiera une partie du bien sans pour autant maitriser la notion de propriété. 2 : Les deux concubins achètent le logement : Dans cette hypothèse le cas le plus courant est l'achat en indivision à parts égales, chacun étant propriétaire de 50% du bien mais aussi redevable de 50% des dettes. Ce pourcentage peut être modifié et porté sur l'acte notarié si un des concubins justifie d'un apport personnel plus important. Pour la banque, c'est un montage simple et régulièrement pratiqué, Il sera cependant exclu de ne faire le prêt qu'au nom d'un seul concubin. Pour aller plus loin, vous pouvez évoquer avec votre notaire la notion de "Tontine" qui régit une éventuelle succession entre concubins. Sachez également que deux concubins ont la possibilité de constituer une SCI pour se porter acquéreur d'un bien.

NOTRE CONSEIL : LE CAS DES CONCUBINS EST SIMPLE POUR UNE BANQUE, PAR CONTRE LES CONCUBINS DOIVENT ENVISAGER DES LA CONCLUSION DU CREDIT UNE EVENTUELLE SUCCESSION POUR QUE L'UN OU L'AUTRE NE SE RETROUVE PAS COPROPRIETAIRE AVEC SA BELLE MERE.... SI C'EST TROP COMPLIQUE, MARIEZ-VOUS !!!