La réservation d'un logement neuf non encore construit ressemble à une négociation entre le candidat acquéreur et le vendeur, lequel a tout intérêt à faire preuve de souplesse pour séduire son client. Pour ce faire, les promoteurs proposent une large gamme d'options d'aménagement qui peuvent donner l'occasion de tractations. Les finitions intérieures, l'aménagement de la cuisine, les couleurs et les revêtements muraux, le choix des moquettes et des parquets, la qualité des carrelages et des faïences sont entièrement personnalisables. L'aspect et le volume des pièces sont aussi adaptables et les futurs occupants qui préfèrent une cuisine traditionnelle là où d'autres se sentiraient mieux avec un aménagement à l'américaine peuvent négocier le déplacement ou la suppression de certaines cloisons. La seule limite concerne les murs porteurs assurant la solidité de la construction qui ne peuvent être modifiés qu'avec l'accord de l'architecte. Avant de signer, ce dernier doit prendre soin de vérifier que le constructeur donne des gages de fiabilité suffisants, la plus élémentaire des exigences consistant à vérifier qu'il a souscrit une assurance garantissant son activité et sa responsabilité. Une fois cette vérification faite, la protection de l'acquéreur dépend du contrat de construction signé, lequel varie selon l'origine de la propriété du terrain où la construction est réalisée.

Lorsque le terrain appartient au promoteur, on parle de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou d'achat sur plan. En revanche, lorsque le terrain appartient à un particulier celui-ci peut faire appel à des prestataires de service. Deux types de contrats sont concevables. Le contrat de construction avec fourniture de plan où le constructeur fournit lui-même le plan de la construction ou fait appel à un architecte et l'adapte à la convenance de l'acquéreur et le contrat de construction sans fourniture de plan ou contrat allégé de construction de maison individuelle. Dans ce cas, l'acquéreur propriétaire du terrain fournit les plans de la construction et confie à un constructeur les travaux de gros œuvre jusqu'à la mise hors d'eau et hors d'air. Il existe également une possibilité de panachage contractuel. Lorsque le propriétaire du terrain décide de faire appel à plusieurs entreprises, un contrat d'entreprise doit être signé avec chacune d'entre elles, à charge pour lui de veiller à la bonne exécution de chacun des contrats. Nous évoquerons ci-après le contrat de vente en l'état futur d'achèvement ou vente sur plan. Parfaitement réglementé, il assure une excellente protection du consommateur. La première d'entre elles consiste en la signature d'un contrat de réservation.

En signant ce premier document, le vendeur prend l'engagement de réserver un logement à l'acquéreur. En contre partie, celui-ci verse un dépôt de garantie. Ce contrat doit être adressé au candidat acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception ou lui être remis par tout autre moyen, - en main propre contre récépissé ou par acte d‘huissier -, présentant des garanties équivalentes permettant de déterminer la date de remise ou de réception. A compter de la réception du contrat de réservation s'écoule un délai de renonciation de 7 jours pendant lequel le signataire du contrat peut se rétracter sans motif ni frais. Au-delà de cette période, l'acquéreur peut encore se désister par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, mais il perdra son dépôt de garantie sauf s'il invoque l'absence d'une des mentions obligatoires prévues par la loi.

Sous peine de pouvoir être dénoncé sans indemnité pour le vendeur, le contrat de réservation doit obligatoirement contenir la description détaillée du logement. Doivent être énoncés, la surface habitable, le nombre de pièces et les dépendances, une note technique décrivant la nature et la qualité des matériaux de construction, une liste des équipements collectifs et leurs conditions d'utilisation, le prix prévisionnel de vente et le cas échéant, les conditions de révision du prix qui ne peut intervenir que dans la limite de 70 % de l'indice BT 01 entre la date de la signature du contrat préliminaire et celle de la signature du contrat de vente. Dernières mentions déterminantes pour la validité du contrat de réservation, la date de la signature du contrat de vente définitif, le montant et les conditions des prêts que le vendeur s'engage éventuellement à obtenir pour le compte de l'acquéreur, les conditions légales permettant au candidat acquéreur de se rétracter et de récupérer son dépôt de garantie doivent être explicitement mentionnées.

Lors de la signature du contrat de réservation, le vendeur demande au candidat acquéreur le versement d'un dépôt de garantie. Cette somme est égale à 5% au maximum du prix prévisionnel de vente si le contrat de vente définitif doit être signé dans un délai d'un an. Si le délai prévu pour la signature du contrat de vente est de 1 à 2 ans, le montant du dépôt de garantie est plafonné à 2% au maximum du prix de vente. Au-delà de 2 ans, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.
Versé sur un compte spécial ouvert au nom du candidat acquéreur dans un établissement de crédit ou chez un notaire, le dépôt de garantie ne peut pas être utilisé par le vendeur avant la signature du contrat de vente définitif.

Comme il est d'usage en matière immobilière, le contrat de vente est signé devant un notaire. Afin de permettre à l'acquéreur de vérifier que le contrat définitif de vente est conforme au contrat de réservation, le contrat de vente doit lui être remis au moins un mois avant la signature afin, le cas échéant, de lui permettre d'exercer sa faculté de rétractation dans les conditions évoquées au paragraphe précédent. Après quoi, survient l'étape de la signature du contrat de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA).
La signature du contrat de vente en l'état futur d'achèvement implique la conséquence suivante : l'acquéreur devient propriétaire du sol et des constructions déjà édifiées par le promoteur et s'engage à payer le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux. De fait, comme n'importe quel propriétaire, il doit assumer tous les risques au fur et à mesure de l'édification du logement. Dès la signature du contrat de vente, une assurance incendie et responsabilité civile doit donc être souscrite. Le vendeur, quant à lui, reste maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. Il continue donc de diriger les opérations de construction et gère les relations avec les architectes et les entreprises.

Le contrat de vente en l'état futur d'achèvement doit contenir différentes clauses obligatoires. A défaut, l'acquéreur peut en demander l'annulation en justice avant l'achèvement des travaux. Ainsi, lorsque le contrat de vente indique que le prix doit être payé à l'aide d'un prêt, une condition suspensive d'obtention de prêt(s) doit être prévue. Rappelons l'importance de cette clause qui permet, lorsque l'acquéreur n'obtient pas son crédit, que toutes les sommes versées d'avance lui soient intégralement remboursées sans retenue ni indemnité.

Le contrat de vente définitif doit contenir une description exacte et détaillée du logement. Ainsi, le plan, le nombre et la surface des pièces, les éléments d'équipement individuels, la nature et la qualité des matériaux du logement doivent être précisés en annexe du contrat dans un devis descriptif. La nature, le mode d'exécution des ouvrages ainsi que les caractéristiques techniques des équipements utilisés doivent figurer dans une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté ministériel.

Le contrat de vente en l'état futur d'achèvement implique l'obligation pour l'acquéreur de payer le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Signalons d'emblée que lorsque la vente est conclue sous conditions suspensives, aucun versement ne peut être réclamé tant que celles-ci ne sont pas réalisées. Lorsque les conditions sont réunies, l'acquéreur verse une première somme représentant ses droits sur le sol et sur les constructions éventuellement déjà existantes dès la signature du contrat de vente. Ensuite, les paiements ultérieurs interviennent en fonction de l'état d'avancement de la construction, soit :
• 35 % à l'achèvement des fondations,
• 70 % à la mise hors d'eau (installation de la toiture),
• 95 % à l'achèvement de l'immeuble.
• Le solde de 5 % doit être payé lors de la remise des clés, sauf si des réserves justifiées sont émises lors de la livraison.
Ceci étant, l'engagement de l'acquéreur est bien réel. D'ailleurs des sanctions sont prévues en cas de non-respect de l'échelonnement des paiements. Les pénalités sont applicables mais elles ne peuvent pas dépasser 1% du montant à verser par mois de retard.

L'achèvement doit être constaté dans un document écrit. Il peut s'agir soit de la déclaration certifiée par un professionnel de la construction, soit de la constatation faite par une personne désignée par le tribunal ou figurant sur une liste établie par l'administration. L'achèvement des travaux peut également être constaté par le notaire en cas d'accord entre le vendeur et l'acheteur.

Une fois le logement achevé, vient l'étape de la réception, phase cruciale du processus de construction. Définie comme « ... l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves, elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est en tout état de cause prononcée contradictoirement ». Le plus souvent, la réception est matérialisée par la remise des clefs après vérification de la bonne exécution des travaux et de leur conformité avec ce qui était prévu dans le contrat de vente définitif. Moment capital dans l'édification du logement, elle constitue le point de départ des garanties légales (voir plus loin). La visite du logement doit être faite avec la plus grande attention. Les travaux doivent être réalisés conformément aux plans et aux notices descriptives du contrat. Le fonctionnement des fenêtres, de l'installation électrique, du chauffage, de la production d'eau, etc..., doivent être scrupuleusement vérifiés et les anomalies de fonctionnement éventuellement consignées dans le procès verbal de réception.

En l'absence de désordre et de défaut de conformité le procès-verbal est signé sans réserve. Il n'en demeure pas moins, en cas d'achat d'un logement sur plan, que le nouveau propriétaire dispose d'un délai d'un mois pour notifier au vendeur les désordres non mentionnés lors de la livraison. Ces réserves doivent être notifiées par écrit en adressant une lettre recommandée avec accusé de réception au professionnel concerné.

En cas de vices de construction, ceux-ci sont consignés dans le procès-verbal de réception et un délai de réparation est déterminé, par écrit, avec les entreprises. Pendant ce temps et pour un logement acheté sur plan, une somme maximale de 5 % est consignée.
Bon à savoir : dès lors que les réserves sont consignées dans un procès verbal de réception, le constructeur et/ou le vendeur ne peuvent pas refuser de remettre les clés à l'acquéreur. En cas de refus abusif, le juge des référés doit être saisi.

Le risque de non achèvement de la construction, lié généralement à la faillite du constructeur, et par suite, de la non restitution par le vendeur des sommes versées par l'acquéreur est bien présent. La loi oblige le vendeur à apporter une garantie spécifique. Celle-ci peut consister soit en une garantie d'achèvement, soit en une garantie de remboursement.

La garantie d'achèvement consiste en l'engagement d'avancer ou de payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble à construire. Cette garantie s'applique notamment en cas de redressement ou de liquidation judiciaire du constructeur et permet de financer l'achèvement des travaux conformément au permis de construire. Comme la garantie de remboursement, elle prend fin lors de la déclaration d'achèvement des travaux et de l'attestation de conformité au permis de construire.

Pendant un an après la réception, la garantie de parfait achèvement s'applique. A ce titre, l'entrepreneur doit réparer tous les désordres mentionnés au moment ou pendant l'année qui suit la réception. Un délai d'exécution des travaux de réparation doit alors être fixé. En cas de difficulté, il convient de mettre l'entrepreneur en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Faute de réaction, le tribunal de grande instance saisi en référé vous permettra d'obtenir l'autorisation de faire exécuter les travaux par une autre entreprise, aux frais de l'entrepreneur défaillant.
Pendant deux ans à compter de la réception, la garantie biennale de bon fonctionnement s'applique aux éléments d'équipement qui peuvent être démontés sans détériorer le bâtiment (par exemple les portes, équipements ménagers, radiateurs, etc...).
Pendant dix ans, la garantie décennale couvre les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage et des éléments d'équipement indissociables ou qui rendent le logement impropre à sa destination (défectuosité du toit, infiltrations d'eau, défaut de solidité des murs et des fondations). Sont également pris en charge par cette assurance, les désordres provenant d'un vice du sol qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
Bon à savoir : l'assurance dommages ouvrage souscrite par le vendeur pour le compte de qui la construction est réalisée, facilite la mise en oeuvre de la garantie décennale. Elle prend effet à l'expiration de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception et permet d'indemniser rapidement la victime du fait des désordres qui relèvent de la garantie décennale. Cette assurance garantit également les réparations des désordres de nature décennale survenus avant la réception, les dommages liés à la résiliation du contrat de vente en cas de résiliation motivée par l'inexécution des obligations de l'entrepreneur, les réserves non corrigées par le constructeur pendant le délai de garantie de parfait achèvement.

Le vendeur d'un immeuble à construire est tenu de garantir les vices de construction apparents à la réception des travaux, et ce pendant un délai d'un mois à compter de la prise de possession de l'ouvrage par l'acquéreur. Cette garantie couvre toutes les défectuosités de réalisation dès lors que le vice peut être décelé par un non professionnel de la construction (vice apparent). L'acquéreur dispose d'un délai d'un mois après la livraison pour signaler les vices apparents de construction, par lettre recommandée avec accusé de réception et d'un délai de 13 mois à compter de la date de la livraison pour agir en justice. Si le vendeur n'effectue pas les travaux nécessaires, l'acquéreur peut obtenir une diminution du prix ou une résolution de la vente assortie éventuellement de dommages et intérêts.

Les caractéristiques du logement livré doivent être conformes avec celles énoncées à la commande, l'acheteur étant en droit de refuser une chose différente. La conformité est appréciée par rapport au contrat de vente et à ses annexes, et ce, quelle que soit l'importance des défauts. En cas de non-conformité, l'acquéreur peut exiger la mise en conformité du logement si celle-ci est possible, soit demander la résolution du contrat assortie éventuellement de dommages et intérêts dans le cas contraire. En principe, cette action peut être exercée pendant 30 ans à compter de la réception, que le vice soit apparent ou caché. Cependant, cette garantie peut être écartée par une clause du contrat de vente ayant pour effet de décharger le vendeur des défauts de conformité non signalés dans le mois qui suit la prise de possession. Toutefois, une clause serait réputée non écrite si elle visait les défauts non apparents.
Ne jetez plus le prix de vos loyers par les fenêtres, épargnez-les et bâtissez un patrimoine
20 ans. C'est le délai qu'il a fallu pour que Janine et Pierre se décident à devenir propriétaire et cessent de donner en pure perte le loyer de leur logement à leur propriétaire. Ce couple qui disposait, à l'origine, d'un apport extrêmement réduit a pu acquérir un 4 pièces aux Lilas, avec vue sur tout Paris, sans trop de peine.
« D'abord, nous nous sommes constitués sans effort, un apport personnel conséquent et ce... en 24 mois seulement. En décembre 1999, nous avons réalisé que depuis 1979, date à laquelle nous sommes devenus locataires, nous avions dépensé au total 135 000 € pour nous loger. Si nous ne faisions rien, cette dépense logement allait être inévitable tout au long de notre existence et nous allions tripler cette perte si nous ne nous décidions pas à investir. Nous avons donc franchi le pas et avons acheté notre première résidence principale. Notre motivation était simple. Nous voulions bâtir un patrimoine en prévision de la retraite et surtout en finir, une fois le crédit immobilier remboursé, avec ce loyer qui ne profitait qu'à notre bailleur. Nous avons bénéficié d'une offre de financement intégral incluant les frais de notaire et avons acheté un deux pièces neuf pour 60 000 €. Le remboursement du crédit coûtait alors à peine plus cher que notre loyer antérieur et d'emblée, nous avions l'immense joie de nous dire qu'enfin nous étions enfin propriétaires. En décembre 2001, nous avons décidé de déménager et d'acheter un 4 pièces.
En moins d'un mois, nous avons revendu notre appartement et nous avons tout de suite mesuré l'avantage de notre statut de propriétaire. En revendant 67 000 € ce logement acheté 2 ans plus tôt, nous avons récupéré 12 000 €. Cette somme constituée de la plus value non imposable réalisée lors de la vente ainsi que des 6000 € économisés au titre de l'amortissement du capital pendant les deux ans de remboursement de notre crédit immobilier, représentait presque vingt-deux mois de notre ancien loyer et a servi d'apport personnel pour le financement du nouvel appartement. »